민법 41. 상가건물 임대차보호법
대항력이나 권리금 등을 모든 상가건물 임대차에 적용을 하도록 적용 범위를 확대를 하였다고 합니다. 관할 세무서장이 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부 등을 작성을 하고 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우에 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 하였다고 합니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가임대차보호법이란 상가를 일정기간 임대하여 운영하는 임차인에게 임차기간을 보장함으로써 임차로 인한 갑작스런 사업의 중단을 방지하고 보호하는 법입니다.이 법은 계약연장청구권, 임대료 인상제한, 보험료 환수 가능성 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라 정당한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
임차권등기명령 신청
상가건물임대차가 되어도 예금을 반환할 수 없었던 임차인은 건물소재지의 관할지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 존속그렇지만 임차인이 임대차 계약기간이 만료된 후에 보증금을 반환하지 못하고 이사를 가면 종전에 취득한 대항력 및 우선 변제권이 손실되어 보증금을 반환하기 어려워집니다.임차권등기명령제는 임차인이 임차한 상가건물에서 반대세력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이동할 수 있도록 하여 이러한 문제점을 해결하는 제도입니다.
대항력과 우선변제권
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 그렇지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았거나, 사업자등록을 했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
피고는 201 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다.원고는 201 10. 1 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 201 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니 할 경우에 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다.